361 - Contribuição do CECODHAS.P para a definição da Política de Habitação Social - Infohabitar 361

Infohabitar, Ano VII, n.º 361



Nota editorial:


É sempre com um gosto muito especial que o Infohabitar volta a acolher artigos e textos desenvolvidos e/ou coordenados por pessoas que já cooperaram nesta pequena história editorial, que já se vai aproximando, semana a semana, das 400 edições.


É o caso desta semana com um texto que nos foi enviado pelo Dr. João Carvalhosa, um amigo pessoal, do Infohabitar e do Grupo Habitar, que preside ao CECODHAS.P – Comité Português de Coordenação da Habitação Social.


O texto fala por si, no interesse e oportunidade da temática apresentada e relativa à crucial definição de uma política de habitação de interesse social. Apenas não posso deixar de exprimir o meu profundo desejo de que possamos contar, finalmente, com verdadeiras medidas de política nesta área, capazes de minorarem, significativamente, os problemas de tantos cidadãos nesta matéria, enquanto possam ser, também, importantes elementos de uma urgente e estratégica reabilitação das nossas cidades, povoações e paisagens e ainda factores importantes de redinamização dos sectores da construção e da promoção habitacional (venda e arrendamento), com a especial atenção que julgo merecer o sector cooperativo ligado à habitação económica.


O editor do Infohabitar


António Baptista Coelho




Contribuição do CECODHAS.P para a definição da Política de Habitação Social


João Carvalhosa

Fig. 01



Introdução


O CECODHAS.P – Comité Português de Coordenação da Habitação Social é uma associação sem fins lucrativos que congrega a grande maioria dos promotores e gestores de habitação social em Portugal.


Os seus 5 membros (IHRU – Instituto de Habitação e Reabilitação Urbana, APHM – Associação Portuguesa de Habitação Municipal, FENACHE – Federação Nacional das Cooperativas de Habitação Económica, UMP – União das Misericórdias Portuguesas e IHM – Investimentos Habitacionais da Madeira) gerem mais de 100 mil fogos de habitação de cariz social em Portugal, com uma grande dinâmica e sempre ao serviço das populações.


O CECODHAS.P é o representante português no CECODHAS HOUSING EUROPE, associação de âmbito europeu, parceiro social da Comissão Europeia, e que congrega cerca de 41 mi entidades que gerem mais de 27 milhões de alojamentos em 21 países da União Europeia.


A actividade do CECODHAS.P tem-se desenvolvido em grande parte em torno das questões europeias que assumem cada vez mais uma relevância estratégica e legislativa em todas as áreas da gestão da habitação e das cidades.


Além disso, o CECODHAS.P promove também fóruns de discussão e debate nacionais que pretendem avaliar e definir quais as melhores estratégias para podermos cumprir a nossa missão que é basicamente a de providenciar uma habitação condigna a quem dela necessite e não consiga encontrar uma resposta no mercado, bem como, através desta acção, construir comunidades sustentáveis.


A experiência dos membros do CECODHAS.P e as discussões que mantêm sobre a Habitação em geral e a Habitação Social em particular, em Portugal e na Europa, fazem com que seja possível obter hoje uma massa crítica suficiente que permite identificar as fragilidades dos sistemas de Habitação e Habitação Social, bem como propor alternativas e soluções para os problemas diagnosticados há muito por todos os membros.


Não deixa de ser relevante que estes problemas identificados o sejam por todos os membros do CECODHAS.P (que representam a quase totalidade dos gestores e promotores de Habitação Social em Portugal) e que as soluções também sejam consensuais, o que demonstra um grande conhecimento do sector por parte das instituições e a maturidade do conhecimento obtido por parte dos seus dirigentes.


Perante o diagnóstico realizado e a reflexão feita em torno das suas soluções para os problemas e dificuldades encontrados, tendo em vista uma alteração do sistema de Habitação Social (que condiciona, inevitavelmente, o restante sector da Habitação), o CECODHAS.P elaborou um documento síntese que julgámos ser pertinente apresentá-lo à Senhora Ministra da Agricultura, do Mar, do Ambiente e do Ordenamento do Território, Prof. Doutora Assunção Cristas e que agora aqui se reproduz.

Fig. 02



O CECODHAS.P


O CECODHAS.P – Comité Português de Coordenação da Habitação Social é uma associação sem fins lucrativos que congrega a grande maioria dos promotores e gestores de Habitação Social em Portugal.


Os seus 5 membros (IHRU – Instituto de Habitação e Reabilitação Urbana, APHM – Associação Portuguesa de Habitação Municipal, FENACHE – Federação Nacional das Cooperativas de Habitação Económica, UMP – União das Misericórdias Portuguesas e IHM – Investimentos Habitacionais da Madeira) gerem mais de 100 mil fogos de habitação de cariz social em Portugal, com uma grande dinâmica e sempre ao serviço das populações.


O CECODHAS.P é o representante português no CECODHAS HOUSING EUROPE, associação de âmbito europeu, parceiro social da Comissão Europeia, e que congrega cerca de 41.500 entidades que gerem mais de 27 milhões de habitações em 21 países da União Europeia.


A actividade do CECODHAS.P tem-se desenvolvido em grande parte em torno das questões europeias que assumem cada vez mais uma relevância estratégica e legislativa em todas as áreas da gestão da habitação e das cidades/território.


Além disso, o CECODHAS.P promove também fóruns de discussão e debate nacionais que pretendem avaliar e definir quais as melhores estratégias para podermos cumprir a nossa missão que é basicamente a de providenciar uma habitação condigna a quem dela necessite e não consiga encontrar uma resposta no mercado, bem como, através desta acção, construir comunidades sustentáveis.



A oportunidade de contribuir para a alteração do sistema de Habitação Social


Para os membros (todos são instituições sem fins lucrativos) do CECODHAS.P e que promovem habitações acessíveis e bairros sustentáveis, o actual quadro político-financeiro é uma oportunidade para melhorar as oportunidade e qualidade de vida das pessoas, através do aumento das suas condições habitacionais.


Como resposta à actual crise financeira e económica, a Comissão Europeia propôs recentemente investir em habitações acessíveis e amigas do ambiente.


A Habitação Social é um sector chave da economia de um país, assegurando a estabilidade no mercado mas também promovendo bairros e comunidades social e ambientalmente sustentáveis, através da sua oferta habitacional, onde se inclui a habitação de cariz público, de cariz cooperativo e mesmo o promovido por entidades do sector social.


Adicionalmente ao apoio à recuperação económica, a nossa visão também propõe uma resposta à evidente alteração climática que verificamos (que requer esforços tanto de mitigação como de adaptação dos promotores e gestores de Habitação Social) e uma resposta às evoluções demográficas (como sejam o envelhecimento das populações) ou alterações sociais (como seja o aumento exponencial de famílias monoparentais, desemprego crescente, etc), que terão significativas consequências tanto na oferta como na procura de habitação na próxima década.


As nossas propostas que aqui expressamos visam contribuir, através de ideias concretas, para a construção de políticas sociais habitacionais que permitam aos promotores e gestão de Habitação Social responder aos seus desafios e, assim, serem um elemento de construção de uma nova realidade sustentável a todos os níveis.


O direito a uma habitação decente e acessível não deve ser um direito hipotético, mas antes uma realidade para todos.


Nas propostas que expressamos, propomos ao Governo de Portugal que crie condições para que seja possível criarmos locais condignos para todos viverem, em resumo, comunidades que sejam económica, social e ambientalmente sustentáveis.



A realidade portuguesa


Em Portugal existem promotores e gestores de Habitação Social tanto no sector público, como no sector cooperativo ou no sector associativo/não lucrativo.


No primeiro caso despontam as Câmaras Municipais (directamente ou através de eficientes e modernos instrumentos de gestão como sejam as Empresas Municipais de Habitação Social), o IHRU e os organismos regionais (como seja a IHM, EPERAM, na Madeira).


No segundo, as cooperativas de habitação económica (nomeadamente as congregadas na FENACHE) asseguram em todo o território nacional programas de acesso à habitação a custos controlados que se têm revelado um importante apoio a milhares de famílias.


Por último, no sector associativo/não lucrativo existem instituições que, não sendo a sua principal missão a gestão deste tipo de apoio social, fazem-no quer por motivos históricos que por motivos intrínsecos à sua actividade principal.


A Habitação Social é uma das competências descentralizadas nas das Câmaras Municipais, existindo programas emanados do Governo através do IHRU que apoiam as iniciativas quer municipais quer cooperativas.


O apoio geralmente concedido pelo IHRU aos municípios traduz-se na comparticipação financeira de parte do investimento na construção (que pode ser de dois tipos, cumulativos: a fundo perdido e empréstimo bonificado). Podem ainda existir programas (como é disso exemplo o PROHABITA) de apoio à reabilitação/requalificação de edifícios.


Por seu lado, as cooperativas recebem similar apoio do IHRU acrescido, por norma e onde existem protocolos de cooperação, de apoio dos municípios que na maior das vezes é feito através da cedência de terrenos para construção por um determinado prazo.


Estes apoios são sempre apoios à construção/reabilitação, verificando-se que são, por regra, insuficientes pois o investimento em qualquer dos casos é deveras elevado, deixando as instituições, nomeadamente as municipais ou cooperativas, com enormes endividamentos que demorarão décadas a ser pagos, se o chegarem a ser (o que é altamente improvável).


Por outro lado, a legislação que regula o valor das rendas a aplicar na Habitação Social ou na Habitação a Custos Controlados estipula valores de renda que são muito inferiores ao que são os custos não só de investimento inicial como de gestão e manutenção e reabilitação dos fogos.


Portanto, a somar ao sub-financiamento da construção/reabilitação, temos uma legislação restritiva nos valores a cobrar o que faz com que seja muito difícil, senão mesmo impossível, amortizar os investimentos, penalizando as instituições que passam, no fundo, a ser financiadoras do sistema em vez de serem alavancas do mesmo.


Num contexto como o actual de enorme crise económico-financeira, estes problemas são gravados pela dificuldade que as famílias têm em aceder aos programas (por exemplo os cooperativos) bem como ao financiamento bancário, fazendo com que investimentos feitos não se consigam preencher, o que leva a que a estrutura financeira planeada inicialmente se desmorone, com consequência graves como sejam a insolvência das instituições por não conseguirem renegociar a dívida dos empréstimos contraídos ou terem apoios estatais para a reconversão dos projectos.


Além disso, o facto de o sistema estar construído tendo por base o apoio à construção/reabilitação e não no apoio à família faz com que a mobilidade dos moradores seja muitíssimo reduzida (quando comparada com os nossos parceiros europeus que têm taxas na ordem dos 13%, em Portugal fica-se pelos 3%), o que faz com que esta seja penalizadora para a economia em geral e para o sistema de apoios sociais em particular. Isto porque não permite que as famílias possam adaptar-se geograficamente às oportunidades, como sejam as de emprego.


Outra questão prende-se com a legislação relacionada com a qualidade de construção deste tipo de habitação. As exigências em muitas áreas – como a energética – são exactamente iguais aos edifícios construídos sem ser ao abrigo deste regime, obrigando-se igualmente a níveis de acabamentos e áreas de elevada qualidade que depois não são reflectidos nem no financiamento estatal nem nas rendas que as instituições podem cobrar.


Um conhecimento básico da realidade europeia leva-nos a concluir que em Portugal existem, de facto, das Habitações Sociais de melhor qualidade a nível europeu. Mas, paradoxalmente, existem também as rendas mais baixas! Ora, este é um cenário incomportável para os promotores e gestores de Habitação Social e, por consequência visto que a maioria são públicos, para o sistema de apoios social.


A gestão dos fogos de Habitação Social revela-se muitas vezes assente em legislação anacrónica e desajustada tendo em conta não só os direitos e deveres dos moradores mas também ao nível dos prazos e procedimentos, nomeadamente os judiciais.


Não podemos nunca deixar de ter a noção que a Habitação Social é uma prestação social a par de qualquer outra. Ora, sendo uma prestação social, importa que esta seja revestida de rigor, equidade e justiça social bem como revestida de direitos e deveres entre prestador e assistido.


Esta prestação social deve ainda estar intrinsecamente relacionada com as restantes. Isto não só proporciona sinergias nos processos como permite adequar as diversas prestações sociais à realidade de cada família/indivíduo. A atribuição de prestações sociais deve ser coordenada entre os vários intervenientes, de forma também a que os deveres dos assistidos tenham consequência nas diversas vertentes destes apoios sociais. Este é um meio de consciencializar quem deles beneficia da importância dos apoios que recebe bem como da necessidade que têm de procurar alternativas e construção de um projecto de vida que lhe permita progressivamente prescindir destes apoios para que possam ser disponibilizados a outras famílias/indivíduos que deles necessitam.


A legislação inquina também o processo de gestão no que às medidas judiciais diz respeito. Os prazos de decisão, demasiado longos, fazem com que muitas vezes se perca a eficácia das medidas e beneficia – sempre – os prevaricadores.


Os gestores de Habitação Social estão imbuídos de uma grande consciência social. Esta traduz-se numa avaliação muito rigorosa das efectivas necessidades dos moradores, tendo em conta factores essenciais como sejam a deficiência, a doença, as crianças e os idosos. Mas também têm de ser muito eficazes e eficientes na gestão e na aplicação de medidas que permitam promover a justiça social entre moradores e entre estes e quem aguarda a sua vez para entrar no sistema (bem como para com a sociedade em geral que, com os seus impostos, suporta este mesmo sistema). Assim, as medidas para os incumpridores ou para aqueles que, já não tendo critérios que lhes permitam beneficiar do apoio social insistem em não deixar de o ter, não abandonando as suas habitações de forma voluntária, por exemplo, têm de ser tomadas em tempo útil. Acontece que o nosso sistema judicial não só é extremamente lento como desadequado pois é baseado no regime do arrendamento livre o que leva a decisões desajustadas para a realidade da Habitação Social, com as suas especificidades próprias.


A falta de legislação própria e específica, diferenciadora deste sector, leva a que estas e outras questões tenham um enquadramento legal desadequado.


Por fim, a inexistência de outros actores na área associativa/não-lucrativa ou mesmo a limitada área de actuação dos actuais actores não permite que soluções inovadoras sejam adoptadas. Durante muitos anos a política de habitação foi orientada para a aquisição não se tendo promovido, de facto, o mercado de arrendamento, fazendo com que as prestações a pagar por uma renda ou por uma prestação de empréstimo beneficiem por regra esta última com a vantagem acessória (mas importante) de no final (mesmo que longe) se fique na posse de um activo.


O mercado de arrendamento adequado pode fazer com que muitas famílias que não têm capacidade económica para aceder a um empréstimo, possam aceder a uma habitação condigna, com qualidade e a um preço adequado. Também aqui tanto os actuais como novos actores podem ter um papel importante, abrindo-se a porta uma conjugação de esforços (social-mercado) permitindo que o sistema social seja suportado pelas regras de mercado, libertando o Estado de encargos maiores.

Fig. 03



Contributos do CECODHAS.P para a modernização da Política de Habitação Social


O CECODHAS.P – Comité Português de Coordenação da Habitação Social, com os seus membros, propõe dar o seu contributo para a revitalização tanto económica como social, através de uma parceria com o Estado, tendo em conta o vasto património que gere e a consequente força económica que consigo arrasta, nomeadamente através da criação de emprego, na construção de soluções “verdes” para a gestão patrimonial e na resposta social adequada e justa.


As propostas que se seguem apresentam-se como base para uma discussão mais alargada a ter lugar em sede legislativa, mas que consideramos serem essenciais para a sustentabilidade do sistema e para a equidade e igualdade que o mesmo deve comportar.


1. Alteração do modelo de financiamento do sistema de apoio social que é a Habitação Social, passando para as famílias o apoio em vez de ser atribuído às instituições.


Deverá ser analisada cada família e as suas necessidades. Caso haja a necessidade de prover um apoio social à família este deve ser dado sobre a forma de um subsídio à habitação (tipo “cheque-habitação”) com o qual a família pode procurar entre os vários actores e nas várias localizações qual a melhor solução para si tendo em conta factores como a localização do emprego, da escola das crianças, etc.


A família pode, com este apoio definido e com um valor mais que possa acrescentar ao mesmo, encontrar a melhor solução habitacional. Ao mesmo tempo proporciona-se aos promotores e gestores de Habitação Social um rendimento justo e adequado para a prestação de serviço que estão a proporcionar. Ou seja, as rendas passarão a ter, no conjunto apoio social + família um valor adequado, mais baixo do que o de mercado mas que permita às instituições serem economicamente sustentáveis;


2. Para responder às actuais necessidades e fragilidades do sistema de Habitação Social seria desejável a criação de um fundo de investimento (ou fundo de gestão da habitação) nesta área, que apoie não só a construção/reabilitação de fogos mas também a gestão dos fogos já construídos seja por entidades públicas seja por cooperativas e que não estão a ser ocupados, com o destino único de mercado de arrendamento a preços controlados. A reconversão de fogos que inicialmente estavam destinados à venda em fogos de arrendamento pode igualmente constituir um importante activo de um fundo imobiliário a constituir e que poderá ser gerido localmente com a intervenção de vários actores quer públicos quer cooperativos e mesmo associativos/não-lucrativos;


Também os fogos de particulares ou de entidades privadas (como por exemplo os fogos que foram devolvidos aos bancos e que estes não conseguem vender) podem ser incluídos neste fundo.


3. Seja equacionada a possibilidade de existência de novos actores ou que seja consensualizada a possibilidade de ampliação de actuação dos existentes, de forma a poderem intervir no mercado de arrendamento e, com essa intervenção, não só contribuírem para a regulação deste mesmo mercado como obterem instrumentos financeiros que lhes permita compensar os seus custos sociais com as eventuais mais-valias conseguidas por esta actividade. No âmbito desta possibilidade pode mesmo ser considerado a autonomia financeira destes novos actores com o compromisso de prover uma determinada percentagem de habitação social, libertando assim o estado deste encargo;


4. Alteração dos regulamentos de construção específicos para a Habitação Social, no que diz respeito ao nível de qualidade de construção e nas exigências técnicas. Isto não quer dizer que se passem a prover habitações de má qualidade mas com certeza que de qualidade adequada ao valor que é cobrado pela sua renda.


Não podemos desejar ter habitações de mercado com rendas sociais. É inconsequente e irresponsável do ponto de vista financeiro e de sustentabilidade. Devemos, antes, ter habitações que se adeqúem às necessidades e ao valor pelo qual é possível as famílias pagarem;


5. As instituições gestoras e promotoras de Habitação Social, per si, não têm capacidade para responder aos desafios ambientais que se colocam, nomeadamente ao nível europeu, com a produção de legislação muito ambiciosa ambientalmente, mas insustentável do ponto de vista financeiro.


No entanto, estas instituições podem prover, desde que com o enquadramento adequado, um significativo apoio nesta área, sendo uma excelente alavanca para o cumprimento das metas ambientais propostas pela União Europeia, nomeadamente no que diz respeito à renovação energética dos edifícios bem como na captação de fontes de energia alternativa.


Com esta acção poderão ser criados milhares de postos de trabalho ao mesmo tempo que se poderá desenvolver uma indústria e especialização laboral nacional nesta área;


6. Sejam criados instrumentos com maior eficácia (assente numa maior orçamentação e numa desburocratização no acesso aos mesmos) que permitam aos diversos actores promoverem acções de reabilitação/requalificação do seu parque habitacional, de forma a não só adequarem os fogos às modernas exigências mas também recuperar fogosa devolutos e que, com um pequeno investimento (quando comparado com a construção de um novo), podem passar a estar disponíveis para novas atribuições/arrendamento;


7. É necessária criar uma integração dos sistemas de apoio social, ligados igualmente à administração fiscal, para que os apoios sejam adequados, justos e controlados;


8. É necessária uma adequação da legislação às reais necessidades dos promotores e gestores de habitação social de forma a que estes possam tomar medidas de gestão e justiça social, como seja no que diz respeito aos despejos e cessação do apoio social. A legislação deve ser clara e sucinta, de forma a deixar o menor espaço possível a interpretações, bem como os prazos de decisão que devem ser curtos ou, não havendo decisão dentro destes prazos, as instituições possam actuar em conformidade com a legislação em vigor.


Também a adequação da legislação às novas realidades sociais, como seja o crescimento da monoparentalidade, os migrantes, os idosos, o crescente desemprego, etc.) se mostra crucial na adequação da legislação com vista a corresponder às efectivas necessidades da sociedade;


9. Alteração ao QREN de forma a que seja mais simples e acessível aceder aos programas operacionais, nomeadamente aqueles que permitem às instituições gestoras e promotoras de Habitação Social aceder às verbas destinadas a este fim e que se enquadram no FEDER (4% deste fundo foi alocado a esta área já em 2010);


10. A adopção de medidas que combatam a pobreza energética dos moradores, seja pela sensibilização dos mesmos para consumos mais racionais seja pela adaptação dos fogos a soluções energéticas mais eficazes e ainda à formação de profissionais nesta área;


11. Que sejam criadas medidas que permitam a criação de um fundo de apoio a áreas desfavorecidas e que os gestores e promotores de habitação social possam gerir esse fundo, transformando estes locais em bairros social e ambientalmente sustentáveis, promovendo a integração social e económica dos mais desfavorecidos;


12. A inclusão nas áreas de actuação dos membros do CECODHAS.P de novas actividades que potenciam a inclusão social e o apoio aos mais frágeis, como sejam a possibilidade de construção e gestão de equipamentos sociais de apoio aos moradores como sejam unidades de apoio à terceira idade, centros sociais e desportivos, etc.;





O CECODHAS.P e os seus membros estão empenhados na construção de um novo modelo das Políticas de Habitação Social e de Habitação em geral, para Portugal.


Possuem o conhecimento e a experiência que lhes permite serem parceiros sólidos na construção deste Futuro, nomeadamente através da revitalização da sua actividade e consequente criação de emprego e dinamização económica geral.


Possuem uma vasta rede de parceiros ao nível europeu que lhes permite recolher informação e obter as melhores práticas em inúmeros domínios, representando isto uma mais-valia na construção dos modelos políticos e de gestão.


Para isso necessitam dos adequados instrumentos financeiros e de gestão, estando disponível para os apresentar e debater com o Governo da República Portuguesa, com a consciência que o seu papel pode ser determinante na dinamização económica e social que Portugal tanto necessita.



Lisboa, 11 de Julho de 2011.


João Carvalhosa


Presidente do CECODHAS.P




Notas editoriais:


(i) Embora a edição dos artigos editados no Infohabitar seja ponderada, caso a caso, pelo corpo editorial, no sentido de se tentar assegurar uma linha de edição marcada por um significativo nível técnico, as opiniões expressas nos artigos apenas traduzem o pensamento e as posições individuais dos respectivos autores.



Nota sobre a ilustração: as imagens do presente artigo são também de João Carvalhosa


Infohabitar, Ano VII, n.º 361


11 de Setembro de 2011


Editor: António Baptista Coelho


Edição de José Baptista Coelho


Lisboa, Encarnação - Olivais Norte